2023年行至年中，房地产市场复苏脚步放缓。许多人关心，上半年“先扬后抑”的波动式复苏之后，楼市会走向何方，是“逆风翻盘”，还是继续向下？

上半年房地产市场低位震荡的背后，隐藏着一个重大的变化：房地产市场供求关系已经发生深刻变化，未来楼市难再出现“逆风翻盘”式的大反转，平稳发展将成为主旋律。

盘点上半年楼市发展趋势，有三大趋势值得关注。

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低位企稳态势显现

2023年上半年，房地产市场热度先升后降，随着前期积压需求在一季度基本释放完毕，二季度购房者置业情绪下滑，市场回暖脚步显著放缓。易居研究院研究总监严跃进发现了两个典型现象：一是4月下旬开始，房企销售普遍降温，意向购房需求减少；二是即便在需求相对强劲的一线城市，部分郊区新盘销售也同样遇冷。

官方数据显示，上半年全国房地产开发投资同比下降7.9%；商品房销售面积同比下降5.3%，销售额增长1.1%；房地产开发企业本年到位资金同比下降9.8%。总体而言，多项指标同比仍处于下行通道，但较去年全年出现降幅收窄或转跌为涨等积极变化。市场出现低位企稳态势。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌称，今年中国房地产市场会保持低位企稳态势。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平预计，下半年房地产政策仍将以支持和呵护的姿态为主，市场有望在波动中缓慢复苏，全年住房销售仍有可能实现小幅增长，房价低位企稳。

中国国家统计局新闻发言人付凌晖表示，未来一段时间，房地产投资还会处于低位运行。但是随着房地产市场调整逐步到位，房地产投资会逐步回到合理水平。

房地产迈入新发展阶段

上半年房地产市场的低位震荡并不是周期性调整那么简单，其背后有个重要的真相，那就是行业发展阶段发生了变化。7月以来，多部委发声，释放中国楼市进入新阶段的信号。

付凌晖日前表示，从中长期来看，中国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。

中国人民银行货币政策司司长邹澜也在稍早之前表示，考虑到中国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。

中指研究院市场研究总监陈文静在接受记者采访时表示，在20多年的快速发展后，中国房地产市场的发展环境已经发生了明显变化，新房市场规模继续向上突破的动能减弱。

她指出，一是居民基本住房需求得到满足。当前，中国城镇人均住房面积已升至约40平方米，城镇住房存量约400亿平方米，户均接近1.1套住房。二是人口规模红利接近尾声，城镇化放缓。2022年，中国人口总量比上年末减少85万人，常住人口城镇化率达到65.2%。三是居民杠杆率已较高，进一步加杠杆空间有限。根据央行数据，2021年中国住户部门杠杆率为72.2%，已接近发达经济体平均水平。

陈文静预计，未来两年市场将逐渐回归常态，年均商品住宅销售规模在12亿平方米以下。

朱海斌也表示，近两年中国房地产市场主要指标下降，并不仅仅是政策收紧后的周期性下调，更多反映的是房地产市场在2017年前后已进入结构性下行通道。近些年的市场调整，更多是重新回到均衡水平，楼市难像过去一样出现较大反转。

短、中、长期相济“稳楼市”

楼市发展阶段变化意味着过去的许多房地产政策已不再适应新需求，一些旧政策可能会被淘汰，一些新政策陆续出台。

从短期来看，有专家认为，过去出于抑制需求过热考虑出台的“四限”（限购、限售、限贷、限价）等行政性措施将因城施策逐步放宽。

从供给端来看，仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对记者说，未来一段时间内房地产企业的融资和投资状况能否改善，从内生的角度看，取决于销售端能否持续回暖，以便让房企实现“自我造血”的良性循环；从外部的角度看，取决于微观主体的信心、预期、风险偏好和资产负债表的修复节奏。

他认为，下阶段，应继续落实今年年初出台的改善优质房企资产负债表计划，继续带动房地产行业现金流、投资、并购重组回到正常发展轨道，平稳、有序推动房企风险市场化出清；推进保交楼工作，解决部分地区纾困资金审批流程长、覆盖面有限等问题。

楼市发展阶段变化还意味着中长期的调整、改革将成为楼市健康发展的关键。

房地产企业传统“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱说，长期来看，房地产市场平稳健康发展治本之策在于“促转型”，即推动建立良性循环的房地产业发展新模式。

具体来看，庞溟认为，应积极探索基于不动产领域的公募REITs等工具，提升直接融资比重，降低房地产业制度成本和融资交易成本，促进涉房企业投融资进一步正常化，稳定房地产行业对宏观经济大盘的支撑。

陈文静表示，在“防风险”“促需求”的短期政策主题之外，随着我国经济进入高质量发展阶段，房地产行业也在逐渐进入高质量发展阶段。未来房地产市场发展将围绕保民生、提品质展开：一方面政府补位加快住房保障体系建设，推进租购并举住房制度，另一方面，完善住房市场体系，为居民改善居住环境、提升居住空间品质提供支持。